Строительство > Экономика в строительстве > Договорные отношения в российском строительном комплексе

Договорные отношения в российском строительном комплексе

Согласно российскому законодательству отношения между заказчиком и подрядчиком регулируются договором подряда. Согласно ему  подрядчик обязуется за свой риск выполнить в конкретный срок определенную работу (построить объект, выполнить строительно-монтажные работы и пр.) по заданию заказчика с использованием его или своих материалов, а заказчик обязуется принять работу и оплатить ее по обусловленной цене и в установленный срок. В зависимости от предмета различают договоры:

- на строительство (ремонт, реконструкцию, выполнение монтажных пусконаладочных работ);

- на выполнение проектно-изыскательских работ неразрывно  связанных с местом нахождения объекта;

- на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ.

В свою очередь договор подряда на строительство может быть следующих видов.

· 
Традиционный "комплексный" (генеральный) договор заключается на выполнение строительных и инженерных работ, поставку и монтаж оборудования; при этом подрядчик берет ответственность за комплекс поставок и работ. Но часть поставок и работ, необходимых для сооружения объекта, может обеспечивать заказчиком, в т.ч. и по прямым договорам.

· 
Договор на готовую продукцию - соглашение, при котором подрядчик выступает в виде брокера, т.е. обязуется обеспечить пуск объекта, производство продукции и сбыт готовой продукции.

· 
Договор «под ключ»" заключается в случае, если подрядчик, выполняя комплекс работ и поставок, принимает на себя ответственность за сооружение объекта и заменяет заказчика по отношению к другим участникам инвестиционной деятельности. Причем, часть работ и поставок и других обязанностей может принять на себя заказчик.

· 
Прямые отдельные договора заключаются на выполнение  фиксированных объемов строительных или специальных инженерных работ на отдельных объектах с поставкой или без поставки оборудования. Они заключаются собственником технологии того производства, для которого строится объект. В этом случае подрядчик несет ответственность только по своим прямым обязательствам за свои работы и услуги, а заказчик - за завершение строительством объекта в целом и за координацию всех работ.

Для генерального подрядчика прямым отдельным договором является распространенный договор субподряда.

Для организации выхода строительной фирмы на подрядный рынок ею используются все доступные виды и формы рекламы своей деятельности, в которой подрядчик сообщает сведения о профессионализме и своем производственном потенциале, о специализации, финансовых и материальных возможностях, а также о круге своих партнеров.

Если строительная организация намерена выступить в роли претендента на подряды, то рассылается более подробная информация, которая может содержать такие разделы:

- история создания и развития организации;

- местоположение и структура ее;

- численность персонала и его квалификационный уровень, краткий перечень ведущих специалистов, их опыт и профессионализм;

- виды и объемы работ, осуществляемые организацией, ее возможности;

- наименование работ и услуг, которые организация выполняет особенно хорошо;

- перечень основных проектов, выполнявшихся организацией ранее в течение трех лет для государственных и других заказчиков;

- финансовое состояние;

- максимальные и минимальные объемы работ, которые могут быть предложены организацией (в стоимостном выражении) в ближайшие 2-4 года.

Такая информация позволит заказчику определить круг приемлемых для него подрядчиков с целью последующего заключения договора подряда.

В зависимости от метода определения цены различают разные способы заключения договора подряда:  на конкурсной основе,  на основе переговоров.

Заключение договора подряда  на  конкурсной  основе  производится, если  стоимость  строительства  определена  по законченному проекту и имеет твердую цену (т.е. проектировщиком определена сметная стоимость объекта по рабочим чертежам); условия конкурса определяет заказчик.

Договора подряда на основе переговоров заключаются в случае неопределенности величины договорной цены или незаконченности проекта на момент переговоров. В этом случае возможны два основных варианта установления договорной цены подряда:

- расходы генподрядчика возмещаются по сметной стоимости плюс оплата оправданных перерасходов плюс сумма гарантированной прибыли; при этом варианте подрядчик застрахован на случай повышения цен на материалы, транспортные услуги и т.п. Вместе с тем на заказчика возлагается обязанность контроля всего хода работ, поскольку он обязан оплачивать оправданные перерасходы и отклонять оплату перерасходов, возникших только по вине подрядчика. Этот вариант применяется при строительстве крупных и сложных объектов, при продолжительных сроках их сооружения или когда невозможно с достаточной точностью определить стоимость строительства, а также в условиях экономического спада, когда возрастает хозяйственный риск.

- возмещение расходов подрядчика по фактической стоимости плюс гарантированная стоимость; такой вариант более выгоден подрядчику и предлагается им при заключении договоров на строительство "под ключ".

В период переговоров с заказчиком о типе договора и стоимости строительства подрядчик представляет (по желанию заказчика) список предлагаемых им субподрядчиков, которых заказчик вправе отклонить без обсуждения или пригласить для участия в переговорах на общих условиях.

Для заключения договора подряда на конкурсной основе заказчик может выбрать подрядчика через  торги, т.е. путем сравнения нескольких предложений-заявок подрядчиков по двум основным показателям: стоимости строительства и продолжительности его с учетом  фактического  качества работ.

При заключении договора заказчик для доказательства профессиона­лизма, квалификации, достаточности производственного потенциала и надеж­ности претендентов на подрядный заказ может потребовать от подрядчика не­которые сведения, такие как:

· оборот претендента за последние три завершенных финансовых года, если он касается строительных или других работ, сравниваемых по их характеру с работой по предполагаемому заказу, включая данные о доле участия в деловом сотрудничестве в других совместных предприятиях;

· выполнение работ за три последних истекших финансовых года, которые по своему характеру сравнимы с работой по своему предлагаемому заказу;

· среднегодовое количество использованных за три последних истекших финансовых года трудовых ресурсов,  с распределением при необходимости на профессиональные группы (по специальности и квалификации);

· характеристика машинного парка и технического оборудования, находящегося в распоряжении претендента для выполнения работ по предполагаемому заказу;

· подтверждение регистрации данного претендента по месту его нахождения.

При наличии веских причин заказчик может потребовать  представления других важных для наго свидетельств экономической и финансовой состоятельности претендента.

Торги представляют собой состязательный способ размещения заказов и выдачи подрядов путем привлечения покупателем предложений нескольких подрядчиков, выбора  наиболее  выгодного  из них и заключения сделки с соответствующим участником торгов. По российскому законодательству существуют несколько видов торгов:

- открытые (публичные);

- закрытые (ограниченные, негласные);

- полузакрытые, которые проходят в два круга: первый - открытый, а второй - закрытый, включающий только избранных из первого круга;

- единичные, когда приглашается только один участник.

О предстоящих торгах и условиях их проведения объявляется в прессе. Обычно устроители сами составляют форму предложения, называемую тендером, и направляют ее с приложением подробных технических и коммерческих условий вероятным участникам торгов.

Претенденты определяют свою заинтересованность, реальные возможности участия и в положительном случае заполняют форму тендера с указанием предлагаемой цены (сметы расходов на подрядные работы) и представляют устроителю торгов.

Все поступающие предложения (тендеры) рассматриваются, сопоставляются  и в итоге выбирается наиболее выгодное. Затем устроитель подписывает договор с участником, выигравшим торги.

После выбора подрядчика стороны могут заключить предварительный договор, в котором предварительно определяются мероприятия сторон, обеспечивающие своевременное  заключение договора подряда и начало производства работ. Предварительный договор включает:

- наименование заказчика и подрядчика;

- наименование объекта и основные данные по нему (объемы работ, стоимость их и предполагаемая продолжительность строительства);

- состав, объем и сроки передачи проектно-сметной документации, необходимой для заключения Договора подряда;

- готовность  площадки (трассы) под строительство и условия ее освобождения;

- порядок и сроки заключения Договора подряда;

- меры ответственности сторон за нарушение преддоговорного соглашения.

Заключив предварительный договор, подрядчик может планировать свою производственную деятельность, формировать программу работ, заказывать и получать проектную документацию, разрабатывать организационно-технологи­ческие проекты, размещать заказы на материалы, оборудование и т.п.

Наличие предварительного договора дает возможность подрядчику заключать аналогичные соглашения со своими поставщиками и субподрядчиками. Не исключено также кредитование банковскими учреждениями деятельности подрядчика. Этот документ выполняет функции инструмента планирования и средства защиты интересов сторон на случай разрыва соглашения в соответствии с заложенными с нем мерами имущественной ответственности.

В общем случае договорная документация состоит из Договора и Приложений, являющихся неотъемлемой его частью.

Договор содержит согласованные сторонами условия сделки; приложения  - необходимые пояснения, уточнения, расшифровки, сметы, расчеты, техническую и иную документацию, а также другие материалы по усмотрению сторон.

Условия договора по своему характеру разделяются на общие, дополнительные и особые.

Общие условия договора остаются принципиально неизменными для всей случаем и являются поэтому типовыми; они определяются действующим законодательством (например: требованиями СНИП, ГОСТ).

Дополнительные условия могут предусматривать особенности конкретного предмета  договора, сложившуюся практику сдачи подряда данным  заказчиком, "привычки" подрядчика и пр. В них могут быть урегулированы любые положения договора, но они не могут противоречить общим условиям.

Особые условия дополняют договор специальными требованиями. Например, они могут содержать:

· необходимые в единичных случаях (именно по данному договору) соглашения относительно гарантии о распределении риска при ущербе от  наводнения, грунтовых вод и т.д.;

· процедуры разрешения возможных споров, т.к. даже наилучшим образом составленные договоры не исключают вероятности возникновения конфликтных ситуаций в ходе выполнения работ.

Договор подряда (его состав приведен на рис. 1.12, а более подробно в приложении 1.2) включает несколько разделов и, кроме того, в обязательном порядке содержит ряд обязательных положений:

· определение сторон, наименование предмета и содержание договора;

· предмет договора;

· стоимость предмета договора;

· сроки ввода в действие, календарный график поставки ресурсов;

- требования к проектно-сметной документации, ее соответствие СНиП, объем и сроки передачи;

- обязательства заказчика по подготовке площадки, обеспечению строительства энергоресурсами, организации и проведения строительно-монтажных работ, создания жилищно-бытовых условий для участников строительства, а также гарантийные обязательства на построенные здания и сооружения или  выполненные виды работ; порядок возмещения убытков, причиненных строительству в случае стихийного бедствия (и другие обязательства, исходя из конкретных условий и  специфики  строительства объекта);

- права заказчика;

- обязанности подрядчика;

- условия расторжения договора;

· меры имущественной ответственности сторон и штрафные санкции.

>Обсудить на форуме (1)

Похожие статьи

>Комиссионный неликвид. Почему на российском рынке нет по-настоящему хорошей заграничной недвижимости? (987)